Betaalbaar wonen: van crisis naar kansen

Een jong koppel scrolt door Immoweb: 400.000 euro voor een rijhuis in Vlaanderen dat drie jaar geleden nog 300.000 euro kostte. Hun maandelijkse huurbudget volstaat niet meer, hun spaargeld evenmin. De wooncrisis voelt plots heel concreet aan – in elke straat, in elk appartement dat voor velen onbereikbaar wordt.

Deze realiteit beleven vandaag honderdduizenden Belgen. Om de crisis te doorgronden en oplossingen te zoeken, gingen we in gesprek met twee prominente stemmen uit de bouwsector. Johan De Vlieger van Bostoen Group en Carine Drumont van Algemene Bouw Maes hebben samen meer dan vijf decennia ervaring. Hun diagnose is helder: de situatie is ernstiger dan ooit, maar niet hopeloos.

Hoe kijken jullie naar het thema "betaalbaar wonen"? Is er werkelijk sprake van een wooncrisis?

'Voor België is de wooncrisis ongezien', opent Johan het gesprek. 'Bostoen Group bestaat 53 jaar, en in die tijd hebben we bijna 25.000 projecten ontwikkeld. Maar sinds 2023 is ons gebruikelijke verkoop- en ontwikkelingspotentieel gehalveerd doordat de markt duidelijk is afgekoeld; kopers haken massaal af omdat de woon- en grondprijzen simpelweg te hoog zijn geworden. Een problematiek die volgens mij sectorbreed is. We zijn met z'n allen precies vergeten dat wonen, net zoals eten en slapen, een primaire behoefte is. Wonen lijkt vandaag minder vanzelfsprekend dan ooit.'

Carine beaamt die analyse: 'Het is ook niet evident om het financieel nog te redden. Dat komt door de hogere bouwkosten en duurdere leningen, maar zeker ook door de schaarste. Er is niets op de markt. Als er iets te koop wordt aangeboden, springt iedereen erop en worden buitenproportionele prijzen gevraagd. De impact is tastbaar. Mensen die vroeger konden huren aan 1.200 tot 1.300 euro per maand en eigenlijk een woning zouden kunnen betalen, kunnen dat nu niet meer. Zitten we in een wooncrisis? Absoluut. En ze is immens.'

'Maar wie voelt de crisis?', vraagt Johan zich af. 'De behoeftigen. Het gaat niet om luxe, maar om mensen die uit de markt geprijsd worden voor een basisrecht.'

Duurzaamheid als kostendrijver

Carine legt uit hoe ook klimaateisen de prijzen opdrijven: 'Ik denk aan de regels die opgelegd zijn omwille van circulariteit en CO₂-neutraliteit. Het klimaat speelt daar een zeer belangrijke rol in. Iedereen móét zijn productie aanpassen en bewuster werken. Ook die eisen aan gebouwen hebben geleid tot een prijsstijging.'

Johan plaatst die evolutie in perspectief: 'Klimaat is belangrijk, maar is het werkelijk belangrijker dan het grondrecht van iedereen om te wonen? Belangrijker dan economie? Want zonder economie is er geen geld om het klimaat aan te pakken. We moeten een evenwicht vinden tussen beide.'

Vergunningen: een administratieve kluwen

Nergens wordt de crisis zo voelbaar als in de vergunningsprocedures. 'De doorlooptijden zijn volledig uit de hand gelopen', zucht Johan. 'Vijf jaar geleden duurde een eenvoudige vergunning voor een woning gemiddeld 12 tot 18 maanden. Vandaag zitten we bijna aan vijf jaar. Tijd kost geld, en dat betalen mensen.'

Het contrast met buurlanden is schrijnend: 'We zouden beter een voorbeeld nemen aan andere landen. Denk aan de bouwteams in Nederland en de recente Duitse "woningturbowet'" om vergunningen sneller af te handelen.'

Nog problematischer is de wildgroei aan juridische procedures. 'Er is ook een wildgroei aan ingediende beroepen. Mensen kunnen projecten jarenlang stilleggen. Vaak beseffen ze niet dat het algemeen belang primeert boven hun individueel belang. Dat heeft enorme gevolgen voor de maatschappij.'

Die gevolgen reiken veel verder dan alleen wonen: 'De bouw draait om alles: scholen, ziekenhuizen, wegen, mobiliteit, fabrieken, kantoren, parken, enzovoort. Als er morgen geen bouwnijverheid meer is, dan ligt onze maatschappij plat.'

Johan maakt zich zorgen over een bredere maatschappelijke evolutie: 'Ik maak me oprecht zorgen om het ongebreidelde individualisme en het feit dat niemand het hoger doel meer lijkt te begrijpen.'

Complexe regelgeving als rem op innovatie

'Er is een voortdurende stroom aan nieuwe regels', vat Carine samen. 'Je hebt basisstabiliteit, EPB, akoestiek, toegankelijkheid, CO₂, circulariteit, brandweer, enzovoort. En steden en gemeenten hebben vaak nog extra regels. Bij een bouwknoop denk je soms: het is gewoon niet haalbaar om aan alles tegelijk te voldoen.'

Kunstmatige schaarste door beleidskeuzes

Johan nuanceert het verhaal over schaarste op de grondmarkt: 'Carine had het over de schaarste op de markt, en dat wil ik even nuanceren. Die schaarste klopt, maar hoe is ze ontstaan? Denk niet dat er geen plaats meer is. Slechts 16 procent van ons land is bebouwd. De kern van de schaarste ligt vooral bij het vergunningenbeleid, in combinatie met een te zwakke visie op wonen in ons land.'

Hij erkent het belang van natuur, maar pleit voor evenwicht: 'Met alle respect – ik hecht veel waarde aan natuur –, maar er is een onderscheid nodig tussen plaatsen voor natuur en plekken om te wonen. Wanneer woonruimte systematisch wordt opgeofferd voor natuur en er niets mag worden bebouwd, leidt dat tot ongekende prijsstijgingen.'

Het resultaat is meetbaar: 'Dát is een van de redenen waarom je voor een bescheiden woning die drie jaar geleden nog 300.000 euro kostte vandaag minstens 400.000 euro neertelt.'

We staan duidelijk voor heel wat uitdagingen en moeilijkheden. Kan de bouwsector zelf een rol spelen in betaalbaar wonen?

Bouwteams als efficiëntiemotor

Johan ziet in bouwteams een concrete oplossing: 'Het grootste voordeel van een bouwteam is tijdwinst. Als iedereen van bij het begin neutraal, objectief en oprecht aan tafel zit – architect, ingenieur stabiliteit, ingenieur technieken, bouwheer en vergunningverlenende overheid – kan een project parallel verlopen in plaats van serieel. Dat kan de doorlooptijd met 10 tot 20 procent verkorten.' Die parallelle aanpak levert concrete resultaten op: 'Ook in de bouw geldt immers het motto 'time is money', dus sneller betekent ook goedkoper.'

Carine bevestigt die ervaring vanuit de praktijk: 'Bij ons loopt negentig procent van de dossiers via een bouwteam of design&build. Vanaf dag één zitten we als team aan tafel. We toetsen zelf af bij steden, gemeenten en brandweer om verrassingen te vermijden. Dat zijn de meest efficiënte en betaalbare projecten.'

Het is duidelijk dat er meer aanbod moet zijn voor diverse doelgroepen. Maar de trend is dat er steeds kleiner wordt gebouwd. Leidt dat niet tot te krappe woningen, of is kwaliteit altijd mogelijk, zelfs op kleine schaal?

Johan nuanceert de relatie tussen ruimte en kwaliteit: 'Kwalitatief wonen staat niet gelijk aan ruimte, maar aan comfort. Kijk naar steden zoals Amsterdam, Rotterdam en Parijs: mensen wonen daar generaties lang gelukkig op kleinere oppervlakten. Bij ons kan dat ook, mits een shift in de mindset. Kwalitatief wonen betekent voldoende comfort in keuken, slaap- en bergplaatsen, niet per se veel vierkante meters.'

Carine ziet die evolutie al op gang komen: 'Het gaat om slim ontwerpen. Steden zoals Amsterdam en Milaan combineren woonruimte met groene zones, speelruimtes en gemeenschappelijke parken. Doordachte wijken met groen, crèches, winkels en andere voorzieningen maken kleine woonoppervlakten leefbaar.'

De mentaliteitsverandering verloopt echter traag: 'Veel Belgen hebben nog steeds een baksteen in de maag. Jongeren zien echter dat het anders kan door reizen en ervaringen in andere landen. Ze begrijpen steeds meer dat kleinere woningen ook kwalitatief kunnen zijn.'

Johan illustreert met een concreet voorbeeld hoe lokale verordeningen innovatie kunnen blokkeren: 'In New York bijvoorbeeld leven veel gezinnen in appartementen van ongeveer 45 m² en hangen fietsen gewoon aan een haak in de leefruimte of gang. Hier in België werk ik aan een project in Gent waarbij de stad eist dat fietsen inpandig worden opgeborgen. Dat gaat ten koste van twee appartementen, met een meerprijs van ongeveer 15.000 euro per overblijvend appartement. Het belang van veiligheid staat buiten kijf, maar de regels zijn rigide. We kunnen het voorbeeld van andere wereldsteden niet volgen vanwege lokale verordeningen. De overheid zou een kader kunnen creëren, en de invulling ervan overlaten aan de markt en de ontwikkelaar. Hoe je de fietsenstalling oplost, heeft op zich niets met stedenbouw te maken.'

Carine denkt nog een stap verder: 'Ik vraag me ook af of iedereen een fiets nodig heeft. Je kan ook werken met deelfietsen. Slimmer omgaan met fietsen kan grote stallingen overbodig maken.'

We zien ook dat de overheid vaak verplicht om sociale woningen te integreren in bouwprojecten. Hoe staan jullie daartegenover?

Carine deelt haar positieve ervaring: 'In de projecten waar wij sociale woningen integreerden, blendt het wel. Zij die het zich kunnen veroorloven, betalen een stukje van die sociale woningen. Iedereen wordt meegenomen in netheid, orde en sociale interactie.'

Johan is genuanceerder: 'Carine heeft gelijk, de integratie van sociale huisvesting in niet-sociale projecten kan mooi werken. Wat ik echter absoluut niet kan onderschrijven, is de verplichting om te bouwen tegen een prijs die lager ligt dan de werkelijke kost. Dat is een tang op een varken in de economie. Wie verplicht wordt verlies te maken, zal dat verhalen op anderen. Dat is wat Carine aangeeft: de meer gegoeden betalen eigenlijk de luxe van de minder gegoeden. De maatschappij zou dat moeten betalen, niet de kopers. Zolang de overheid vasthoudt aan dat principe, komt het initiatief niet van de grond.'

Betaalbaar wonen hoeft dus geen utopie te zijn. Uit dit gesprek blijkt dat de oplossing ligt in een combinatie van factoren: slim ontwerp, efficiënt gebruik van ruimte, realistische regelgeving en een open mindset. De bouwsector toont zich bereid om die uitdaging aan te gaan, met bouwteams die tijd en kosten besparen, standaardisatie die efficiëntie verhoogt zonder kwaliteit op te offeren, en creatieve woonvormen die comfort boven oppervlakte stellen.

Maar de sector kan het niet alleen. Er is nood aan politieke moed om vergunningsprocedures te stroomlijnen, aan maatschappelijke consensus over de balans tussen natuur en wonen, en aan een mentaliteitsverandering waarbij kleinere woonoppervlaktes niet automatisch als minderwaardig gelden. De expertise is er. De technologie bestaat. Betaalbaar wonen is geen kwestie van concessies, maar van slimme keuzes. De vraag is niet óf het kan, maar wannéér we collectief de "bouwknoop" doorhakken. Want zolang wonen een privilege blijft in plaats van een recht, blijft de crisis bestaan. En die crisis voelen niet de bevoorrechten, maar zij die het hardst een thuis nodig hebben.

Tekst: Veerle Van Caneghem, Tekstappeal